Il diritto immobiliare rappresenta un settore particolarmente articolato dell’ordinamento giuridico, in cui il concetto di proprietà si intreccia con quello di possesso, generando problematiche interpretative e applicative a volte complesse, dal momento che non sempre il titolare del diritto di proprietà sull’immobile e colui che ne ha il possesso sono la stessa persona.
Nel contesto delle dinamiche patrimoniali, la distinzione tra proprietà e possesso assume un ruolo determinante non solo per la definizione delle prerogative spettanti ai soggetti titolari dei diritti, ma anche per la regolazione dei rapporti con terzi e delle controversie che possono sorgere in riferimento all’immobile.
In ragione di queste complessità, la disciplina codicistica, già contenente una prima definizione sia del diritto di proprietà che di quello di possesso, è stata poi integrata da una rilevante elaborazione giurisprudenziale e dottrinale, che ha permesso la formazione di una articolata tutela differenziata che tiene conto delle diverse situazioni soggettive ed oggettive che si vengono a presentare.
Proprietà immobiliare e possesso
Il diritto più ampio e completo su un immobile è costituito dal diritto di proprietà, che trova la sua enunciazione normativa nell’articolo 832 del Codice civile che, dopo aver esplicitato il diritto del soggetto titolare di godere e disporre del bene in modo pieno ed esclusivo, pone però limiti, derivanti dalla necessità di osservare gli obblighi stabiliti dall’ordinamento.
Tali limitazione riguardano in particolare la necessità di rispettare i vincoli derivanti da specifiche normative di settore, vincoli di destinazione urbanistica, regolamenti condominiali e norme poste a tutela di interessi collettivi, come previsto anche dall’articolo 42 della Costituzione; in ragione di tali previsioni, il diritto di proprietà può essere compresso da servitù di passaggio, vincoli ambientali e disposizioni in materia di espropriazione per pubblica utilità, oltre agli altri vincoli dettati dal codice civile in tema, tra l’altro, di proprietà fondiaria e rurale, di vincoli idrogeologici, nonché di norme specifiche per la proprietà edilizia, per le distanze, le luci e le vedute.
Vi è poi la possibilità che la titolarità del diritto sia oggetto di limitazioni derivanti dalla contemporanea presenza di diritti di altri soggetti sul bene, quali usufrutto, uso e abitazione oppure dal fatto che il bene sia dato dal proprietario in locazione o comodato d’uso, con relativa conseguente suddivisione dei diritti.
Il possesso, invece, ai sensi dell’articolo 1140 del Codice Civile, consiste in un potere di fatto sulla cosa che consente attività di norma spettanti a chi detiene in diritto di proprietà, ma indipendentemente dall’esistenza di un titolo giuridico che ne giustifichi l’attribuzione.
L’esercizio del possesso spetta di norma al proprietario del bene, ma è possibile che spetti ad altri come, ad esempio, ai soggetti titolari di diritti minori sul bene, quali usufrutto, uso, abitazione e locazione, che limitano in questo modo il diritto di proprietà, differenziando così la figura del proprietario da quella del possessore.
Il possesso può quindi spettare ad altro soggetto diverso dal proprietario ed il relativo riconoscimento può essere semplice per i beni mobili, spettando di norma a chi detiene il bene, mentre per i beni immobili è necessario che ci sia un atto (contratto o altro) che lo giustifichi.
In ragione della possibilità di controversie tra il proprietario e il possessore, è importante identificare i due soggetti, soprattutto in quanto, a seconda del potere esercitato sul bene, vi è una forte differenza nella titolarità degli strumenti a tutela.
Ancora diversa dal possesso è la detenzione, cioè il caso in cui il bene immobile viene semplicemente affidato dal proprietario o dal possessore ad altra persona che non ha diritti sul bene, ma il dovere di tutelarlo dalle varie situazioni ed in particolare da quelle urgenti.
Modalità di acquisto di proprietà e possesso degli immobili
Per poter determinare la titolarità di proprietà e possesso sugli immobili è necessario risalire alla modalità d’acquisto del diritto sul bene, che di norma è un atto, ma può avere alcune varianti.
La proprietà si acquista innanzitutto per compravendita che, in ragione delle peculiarità dei beni immobili necessita di atto notarile, per provvedimento dell’autorità giudiziaria, per successione mortis causa o a seguito di donazione.
Il possesso degli immobili, invece, è acquistabile per contratto (locazione e comodato d’uso), per titolarità di un diritto minore sul bene di altrui proprietà (usufrutto, uso e abitazione) o, infine, per occupazione.
Esercitando il possesso per semplice occupazione del bene immobile è poi possibile che ciò consenta anche l’acquisto dell’intera proprietà sull’immobile tramite usucapione che, come previsto dall’articolo 1158 del Codice Civile, consiste nel possesso continuativo, pacifico e ininterrotto del bene per 20 anni. Il periodo necessario per l’usucapione può ridursi a 10 anni se, accanto alla avvenuta occupazione, vi sono documenti atti a giustificarla.
Azioni a tutela di proprietà e possesso
Le differenze tra proprietà e possesso sono riscontrabili nella diversa regolamentazione che ne dà il codice civile, in riferimento anche alle azioni di tutela riconosciute ai soggetti.
Le principali azioni a tutela della proprietà previste nel codice civile sono le azioni di rivendicazione (art.948 c.c.) e l’azione negatoria (art.949 c.c.), oltre all’ipotesi, più marginale, del regolamento dei confini (artt.950 e 951 c.c.).
L’azione di rivendica è quella con cui chi si ritiene proprietario chiede il riconoscimento di tale suo diritto nei confronti di chi ha il possesso o la detenzione del bene immobile; in questo caso la prova della proprietà deve essere data in modo molto rigoroso e attendibile, altrimenti la domanda di chi si afferma proprietario non può essere accolta.
L’altra azione a tutela della proprietà è l’azione negatoria, che il proprietario può intraprendere per far dichiarare l’inesistenza di diritti minori di altrui titolarità che potrebbero arrecargli pregiudizio; in questo caso, a differenza di quanto accade nell’azione di rivendicazione, la prova deve essere fornita dal soggetto che vanta l’esistenza di un suo diritto minore.
Quando invece c’è incertezza in riferimento al confine di due proprietà, ciascun proprietario può procedere con l’azione di regolamento di confini al fine di ottenere un provvedimento di accertamento degli stessi.
Per quanto riguarda invece il possesso, questo viene tutelato dall’ordinamento mediante le azioni possessorie che sono innanzitutto l’azione di spoglio o reintegrazione (art.1168 c.c.), l’azione di manutenzione (art. 1170 c.c.).
L’azione di spoglio o reintegrazione spetta al possessore violentemente od occultamente privato del bene al fine di ripristinare la situazione preesistente; l’azione deve essere esercitata entro il termine di 1 anno a decorrere dal momento in cui il possessore ha conoscenza dell’avvenuta sottrazione e richiede una prova del possesso meno dettagliata rispetto a quella richiesta per l’azione di rivendica della proprietà.
L’azione di manutenzione spetta invece al possessore che sia vittima di molestie che ostacolano l’esercizio del possesso che non sia stato acquisito in maniera violenta o clandestina; anche in questo caso la prova del possesso si caratterizza per essere meno rigorosa rispetto a quella della proprietà e l’azione è sottoposta al medesimo termine di 1 anno dalla prima molestia.
Oltre alle tutele indicate il Codice Civile prevede per le situazioni di emergenza anche le azioni di denunzia di nuova opera (art.1171 c.c.), esercitabile da chi ha motivo di tenere che una nuova opera in costruzione sul proprio o sull’altrui terreno possa arrecargli pregiudizio; nel caso in cui invece il timore riguarda il pericolo di un danno grave e prossimo per il proprio immobile derivante da edificio, albero o altra cosa sovrastante lo stesso, è possibile tutelarsi tramite l’azione di denunzia di danno temuto (art.1172 c.c.).
Entrambe le azioni di denunzia sono esercitabili dal proprietario, anche in condominio, dal possessore diverso dal proprietario e dal semplice detentore del bene da tutelare.
Le principali controversie in materia di proprietà e possesso
Le controversie in materia sussistono innanzitutto verso soggetti che contestano il diritto di proprietà, oppure affermano diritti in danno a quest’ultima o delimitazioni della proprietà diverse da quelle fino a quel momento riconosciute; valgono in questo caso le citate azioni di reintegra, negatoria e regolamento dei confini.
Quando invece si viene privati del possesso o si viene danneggiati nell’esercizio del medesimo, saranno esercitabili le azioni di spoglio o reintegrazione, l’azione di manutenzione nonché la possibilità di denunzia di opera nuova o di danno temuto.
Vi è poi la possibilità che la controversia sorga tra il proprietario e il possessore del medesimo bene immobile, in riferimento sia alla titolarità del bene che riguardo all’esercizio delle forme di tutela.
Un caso particolare è rappresentato invece dall’occupazione abusiva di immobili, fenomeno che pone in tensione il diritto di proprietà con il diritto all’abitazione; in questi casi, il proprietario può attivare strumenti giuridici volti alla restituzione del bene, tra cui le azioni di rilascio e le procedure di sfratto per occupazione senza titolo. Tuttavia l’occupante è comunque possessore del bene, che potrà tutelare se occorre con le azioni possessorie di spoglio, manutenzione e danno temuto.
Vi è poi il caso in cui la proprietà o il possesso di un bene immobile, possono determinare danni a carico di soggetti terzi; sarà in questo caso importante stabilire chi tra proprietario e possessore, se diversi, sia da ritenersi responsabile di quanto provocato.
Un aspetto diverso riguarda invece i possibili abusi edilizi sull’immobile, per i quali è importante risalire all’effettivo responsabile, in quanto, oltre al contenzioso con le amministrazioni competenti, l’esistenza di abusi può determinare anche controversie tra proprietario, possessore, precedente proprietario e altri soggetti che hanno operato sull’immobile; individuare chi ha provocato la situazione contestata diventa quindi un elemento fondamentale per gestire al meglio le controversie.
Ulteriori profili di contenzioso possono emergere in ambito condominiale, dove le controversie possono riguardare la gestione delle parti comuni, le limitazioni nell’uso delle unità immobiliari, le servitù coattive nonché tutti gli aspetti inerenti alla gestione economica del condominio.
Riguardo alla compravendita immobiliare, le problematiche più ricorrenti sono legate alla garanzia per vizi del bene (attenzione al termine di un anno dalla consegna previsto dall’art.1495 cod. civ.), alla risoluzione per inadempimento e alle divergenze sull’esatta identificazione catastale della proprietà.
Rispetto, invece, ai contratti di locazione o di comodato d’uso, le controversie possono riguardare innanzi tutto il tenore e le disposizioni contrattuali, i vizi della cosa data in locazione (art.1578 cod. civ.), i vari aspetti inerenti alla conduzione e alla gestione dell’immobile, in particolare riguardo riparazioni o modifiche.
Infine, possono esserci possibili conflitti con il semplice detentore, quando non rispetta l’incarico affidato per la dovuta tutela del bene o viceversa non viene riconosciuto quanto da lui svolto.
Le conseguenze delle controversie sugli immobili
Le controversie immobiliari possono generare effetti di ampia portata, sia sotto il profilo patrimoniale che sotto quello giuridico.
Nel caso in cui le violazioni contestate riguardino la violazione di norme urbanistiche o edilizie, il responsabile può andare incontro a sanzioni pecuniarie; invece, nel caso in cui si tratti di abusi o modifiche dell’immobile non autorizzate, alla sanzione pecuniaria si può aggiungere anche la condanna al ripristino dello stato dei luoghi, oltre al risarcimento degli eventuali danni.
Le contestazioni in materia di proprietà o possesso possono avere come conseguenza il riconoscimento, il riacquisto o la perdita del potere sull’immobile in questione.
Dal momento che le controversie relative ad un immobile investono il bene nel suo complesso, sia dal punto di vista del suo uso sia per quanto riguarda il suo valore, è consigliabile verificare preliminarmente la possibilità di accordo, raggiungibile anche tramite gli strumenti di risoluzione alternativa delle controversie (ADR), quali la mediazione (a volte prevista come obbligatoria) e l’arbitrato, dal momento che l’apertura di controversie potrebbe determinare tempistiche tali da compromettere l’uso e il valore del bene.
Prevenzione delle controversie
Data la complessità della disciplina immobiliare, la prevenzione delle controversie assume un ruolo determinante, effettuabile mediante l’adozione degli strumenti contrattuali adeguati e l’adozione di alcuni accorgimenti precauzionali.
In primo luogo, è importante effettuare controlli accurati sulla titolarità dell’immobile prima di acquistarlo, anche al fine di compiere accertamenti preventivi sull’esistenza o meno di irregolarità relative all’immobile e di verificare l’esistenza di eventuali vincoli o diritti di terzi sul bene.
È inoltre necessaria la stipula per iscritto di ogni atto e accordo relativi ad un bene immobile, anche perché previsto dalla vigente normativa come forma necessaria (art.1350 cod. civ.) e per la dovuta pubblica trascrizione (art.2643 cod. civ.) oltre che per evitare possibili limitazioni nella prova (art.2725 cod. civ.); atti che richiedono tra l’altro l’assistenza necessaria di un notaio, ed eventualmente quella dei legali a migliore precisazione e tutela dei diritti delle parti.
È poi consigliabile agire tempestivamente in caso di turbative o contestazioni; infatti, oltre al possibile aggravarsi della situazione, va tenuto presente che il non reagire o ritardare la reazione potrebbe costituire accettazione tacita della situazione, con conseguente perdita o limitazione del proprio diritto.
In linea generale, quindi, per coloro che si trovano coinvolti in dispute immobiliari, l’approccio più efficace consiste in un’analisi preventiva delle criticità giuridiche, accompagnata dall’adozione di strategie di tutela coerenti con le specifiche esigenze del caso. La consulenza di un professionista specializzato rappresenta un supporto importante per affrontare le problematiche connesse alla gestione e alla tutela degli immobili, riducendo il rischio di contenziosi e garantendo una maggiore sicurezza nei rapporti patrimoniali.