I contratti di locazione ad uso diverso dall’abitativo (locazioni commerciali) rivestono un ruolo fondamentale nell’ambito commerciale e imprenditoriale. Questi contratti, che regolano l’affitto di immobili per attività commerciali, industriali, artigianali o professionali, presentano caratteristiche normative e finalità diverse rispetto alla locazione abitativa, con particolari necessità regolamentari. Vediamo nel dettaglio le principali differenze, le clausole ammissibili, l’avviamento commerciale e le possibili controversie legate a questo tipo di contratti.
Differenze tra locazione ad uso abitativo e locazione commerciale
La prima differenza significativa tra i contratti di locazione ad uso abitativo e quelli ad uso diverso riguarda la finalità per cui l’immobile viene affittato. Nel caso della locazione abitativa, l’immobile è destinato a essere la residenza dell’inquilino, mentre nella locazione ad uso diverso l’immobile viene utilizzato per esercitare attività commerciali, industriali, artigianali o di altra natura, come studi professionali o sedi aziendali.
Dal punto di vista normativo, la locazione era già prevista nel Codice civile del 1942 negli articoli da 1571 a 1606, ma è stata meglio regolamentata dalla Legge 392/1978 (cosiddetta “Legge sull’equo canone”) che, in particolare, ha distinto la locazione tra quella ad uso abitativo e quella ad uso diverso.
Mentre la locazione ad uso abitativo ha ricevuto successive modifiche, quella ad uso diverso è rimasta ancorata alla disciplina prevista dalla L.392/1978.
Un’ulteriore importante differenza tra le due tipologie di locazione riguarda la durata del contratto; se la locazione ad uso abitativo segue normalmente la regola della durata di 4 anni più altri 4 di rinnovo automatico, quella ad uso commerciale può avere una maggiore flessibilità in termini di durata, oltre che nei contenuti, purché rispetti alcuni limiti imposti dalla legge.
I contratti di locazione ad uso commerciale devono infatti avere una durata minima di 6 anni, che sale a 9 anni per immobili destinati ad attività alberghiere o simili, con rinnovo automatico alla prima scadenza salvo particolari esigenze del proprietario locatore. Al termine, il contratto può essere rinnovato per periodi di uguale durata, salvo diversa comunicazione di disdetta da parte del locatore o del conduttore. La durata minima è stabilita dalla legge, ma le parti possono concordare un periodo maggiore, offrendo così una maggiore stabilità al conduttore.
La durata minima del contratto ad uso commerciale, prevista a pena di nullità, può incontrare difficoltà quando la locazione viene incontro ad esigenze strettamente temporanee; tuttavia, è possibile la locazione commerciale temporanea che, per la sua particolarità è prevista in termini molto dettagliati, dovendo fare espresso riferimento all’evento temporaneo, pena in difetto la nullità della clausola di temporaneità, con conseguente trasformazione automatica della durata standard di 6+6 anni.
Clausole specifiche e particolarità regolamentari
Nei contratti di locazione ad uso diverso, le parti hanno un margine di libertà maggiore rispetto alla locazione abitativa, e possono inserire clausole specifiche per adattare il contratto alle esigenze dell’attività commerciale. Tuttavia, ci sono alcuni vincoli e limitazioni che devono essere rispettati.
- Destinazione d’uso e sublocazione: il primo elemento da stabilire è la destinazione d’uso dell’immobile che deve essere registrata catastalmente anche perché determina conseguenze di carattere fiscale; l’immobile locato, di conseguenza, deve essere utilizzato esclusivamente per l’attività commerciale o professionale indicata nel contratto. Se l’attività effettivamente svolta dal conduttore muta radicalmente senza previo consenso del locatore, tale mutamento può costituire causa di risoluzione del contratto. Anche per tali motivi la sublocazione, ovvero l’affitto dell’immobile a terzi, è possibile solo se espressamente consentita nel contratto.
- Canone di locazione: una delle principali differenze rispetto ai contratti abitativi riguarda il canone di locazione, che può essere stabilito liberamente dalle parti senza limiti imposti dalla legge. Tuttavia, eventuali aumenti del canone durante la durata del contratto possono avvenire solo a determinate condizioni e devono essere stabiliti in clausole contrattuali esplicite, come l’adeguamento ISTAT, e, se non conformi, determinano la nullità della singola clausola, mantenendo per il resto il contratto in essere, attribuendo altresì all’inquilino il diritto di richiedere in restituzione somme eventualmente versate in precedenza.
- Deposito cauzionale: anche nei contratti ad uso diverso, il deposito cauzionale è solitamente richiesto. La legge fissa un limite di tre mensilità, come avviene per la locazione abitativa, ma nulla vieta alle parti di stabilire una garanzia aggiuntiva, come fideiussioni bancarie, a tutela del locatore.
- Clausole di recesso: in un contratto di locazione ad uso diverso, il recesso anticipato può essere previsto solo in casi specifici. Infatti, mentre nella locazione ad uso abitativo il conduttore può recedere liberamente salvo preavviso, nella locazione ad uso commerciale, tale possibilità è prevista solo se la richiesta di recesso anticipato, inviata con il dovuto preavviso, è dovuta per la presenza di “gravi motivi” oggettivi previamente specificati nel contratto. Allo stesso modo, il locatore può recedere alla prima scadenza solo per motivi specifici, come la necessità di utilizzare l’immobile per scopi personali o familiari.
- Manutenzione e migliorie: un aspetto chiave da regolamentare è la gestione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria. Come per la locazione ad uso abitativo, anche in questo caso la regola prevede le responsabilità del conduttore per le spese di manutenzione ordinaria, mentre il locatore è tenuto a farsi carico delle spese straordinarie. Tuttavia, nella locazione ad uso commerciale è possibile modificare questo assetto con specifica clausola contrattuale, purché non risulti essere troppo gravosa per il conduttore e, nel caso, la singola clausola cade per nullità dando al conduttore il diritto di rimborso per le spese ingiustamente sostenute.
- Successione nel contratto: qualora il conduttore venga meno durante la vigenza del contratto, mentre nella locazione ad uso abitativo il rinnovo comprende degli aspetti discrezionali, nella locazione commerciale il subentro dell’erede, essendo legato allo svolgimento dell’attività, è obbligatorio salvo espressa diversa richiesta dell’erede del conduttore.
L’avviamento commerciale
L’avviamento commerciale rappresenta il valore economico derivante dall’attività esercitata in un determinato immobile. Quando un imprenditore affitta un locale commerciale, l’immobile stesso può acquisire un valore maggiore grazie all’attività svolta al suo interno, alla clientela fidelizzata e alla reputazione sviluppata.
La legge tutela l’inquilino contro il rischio di perdere il proprio avviamento. In particolare, al termine del contratto, se il locatore decide di non rinnovarlo, può essere tenuto a corrispondere un’indennità per la perdita dell’avviamento pari a 18 mensilità dell’ultimo canone pagato (o 21 mensilità nel caso di immobili destinati ad attività alberghiere).
L’indennità non è dovuta se la cessazione del contratto è richiesta dal conduttore o è conseguente a gravi inadempienze del medesimo, oppure se l’attività svolta dall’inquilino non genera avviamento (ad esempio, quando l’immobile è destinato a depositi).
Controversie e risoluzione del contratto
Le controversie nei contratti di locazione ad uso diverso possono sorgere per diversi motivi, come la mancata corresponsione del canone, l’uso improprio dell’immobile o il mancato rispetto delle clausole contrattuali da parte o del locatore o del conduttore.
I casi più frequenti di inadempimento del locatore riguardano l’indebito aumento del canone, la previsione di clausole eccessivamente onerose, l’interferenza nell’attività svolta nei locali e il mancato riconoscimento dell’indennità per l’avviamento.
Per quanto riguarda i possibili inadempimenti conduttore, invece, le controversie possono coinvolgere il pagamento del canone (omesso o ritardato), l’uso improprio dell’immobile, la sublocazione non autorizzata, la mancata restituzione dell’immobile alla scadenza del contratto o la restituzione ritardata e con rilevanti danni ai locali.
La definizione di queste situazioni può avvenire in via conciliativa, tramite la mediazione da ultimo introdotta o con l’azione giudiziaria ordinaria, ivi comprese le connesse previste sanatorie di legge.
La consulenza di uno studio legale specializzato in contratti di locazione è essenziale per garantire che il contratto sia redatto nel rispetto della normativa vigente e per tutelare al meglio i diritti di entrambe le parti.
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